Si ets agent immobiliari segurament saps de què estem parlant. Portem tot l’any escoltant allò de “que ve el llop”. I és que s’ha escrit, i molt, sobre l’extinció dels contractes d’arrendament de local de negoci de renda antiga en 2014. Però, és tan ferotge el llop com el pinten?
Efectivament, el 31 de desembre de 2014, en complir-se exactament 20 anys de l’aprovació de la Llei d’Arrendaments Urbans, es produirà l’extinció d’alguns contractes de lloguer de locals comercials. Si seran pocs o molts és difícil de determinar. Amb tota probabilitat, el mercat de lloguer de locals de negoci es veurà afectat d’alguna o una altra manera i alguns contractes d’arrendaments de locals de negoci situats en llocs cèntrics i estratègics de ciutats com Barcelona quedaran extingits, però no esperis (encara que pogués tenir la seva gràcia) un paisatge futurista amb una Barcelona despullada de totes les seves icones comercials. D’una banda, molts propietaris i arrendataris ja s’han avançat i oposat solucions satisfactòries per a ambdues parts i, per l’altre, no tots els contractes de locals de negoci estan subjectes a extinció. Encara així, si la teva cartera està repleta de locals de negoci (ja estiguin situats en edificis emblemàtics o en un modest local a Barcelona) et recomanem que dediquis uns minuts a llegir aquesta guia amb exemples pràctics que et permetrà saber si un contracte de lloguer de local de negoci està subjecte a extinció el 31 de desembre de 2014.
Per començar:
La Llei d’Arrendaments Urbans de 1994 establia, en la seva disposició tercera, que certs tipus de contractes de locals de negoci finalitzarien en 20 anys, termini que es complirà el 31 de desembre de 2014. Això significa que a partir de l’1 de gener de 2015 el propietari del local de negoci podria exercir el seu dret a sol·licitar un nou contracte sempre que el contracte actual compleixi determinats requisits que ara t’explicarem. De forma molt sintètica i en termes generals, els contractes afectats han de reunir totes aquestes característiques:
Han de ser locals de negoci amb una superfície menor a 2.500 m²
El titular del contracte ha de ser una persona jurídica (Per als contractes d’arrendament de local de negoci on l’arrendatari és una persona física, la regla general és que s’extingiran amb la mort o jubilació de l’arrendatari, excepte la possibilitat de subrogacions a favor del cònjuge o descendents en els casos previstos)
S’han d’haver signat abans del 9 de maig de 1985
Han de tenir una activitat comercial (compresa en la divisió 6 del *IAE)…
… O bé han de tenir una activitat diferent a la comercial sempre que paguessin una quota de *IAE inferior a 85.000.-ptes l’any 1994, any en què es va aprovar la Llei d’Arrendaments Urbans.
Com saber si un contracte de lloguer de local de negoci s’extingirà en 2014:
A priori, sembla senzill detectar quins són els locals subjectes a extinció però, com tot en la vida, la regla general és simple però la casuística és molt àmplia. Així que a aquests supòsits, has d’afegir els següents:
Quan l’actual arrendatari és una persona física que es va subrogar en el contracte d’arrendament per jubilació o per mort del cònjuge del titular del contracte després de l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994.
Exemple:
Mario Cazorla va llogar un local de negocis en 1967. A la seva mort, en 1987, la seva dona, Fabiola López, es va subrogar en el contracte d’arrendament. Uns pocs anys després, en 1995, també va morir Fabiola. El seu fill Tomás va decidir continuar l’activitat, per la qual cosa es va subrogar en el contracte d’arrendament. En produir-se aquesta subrogació posteriorment a l’aprovació de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994, Tomás veurà com el seu contracte s’extingeix el 31 de desembre de 2014 i, si vol romandre en el local, haurà de pactar amb el propietari un nou contracte, si és que aquest així ho decideix.
Quan l’actual arrendatari és una persona física descendent del titular del contracte que es va subrogar en el contracte d’arrendament a falta de cònjuge després de l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994.
Exemple:
En 1997, Carlos Garrido va morir i el seu fill Cristóbal va decidir continuar el seu negoci de venda d’articles de pesca esportiva i submarina. Per aquest motiu, i tenint en compte que la seva mare, Graciela, havia mort uns anys enrere, es va subrogar en el contracte d’arrendament que el seu pare havia signat en 1973. Ell, per tant, també es veurà afectat per l’extinció del contracte el 31 de desembre de 2014.
Quan l’actual arrendatari va adquirir el dret d’arrendament per traspàs del titular o del cònjuge que es va subrogar en el contracte d’arrendament amb posterioritat a l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans, l’1 de gener de 1995.
Exemple:
María Jiménez va signar un contracte de lloguer de local de negoci de 15 anys en 1984. Al maig de 1995, el seu marit, Benito Torres, es va subrogar en el contracte d’arrendament. No obstant això, el seu negoci de compra i venda d’or va fracassar i va decidir traspassar el negoci a Santos Celma en 1998. Ara Santos veurà com el seu contracte s’extingeix el 31 de desembre de 2014.
Ara que ja saps quins són els contractes signats amb anterioritat al 9 de maig de 1985 que estan afectats, t’expliquem diversos casos en els quals no s’extingirà el contracte el 31 de desembre de 2014 sinó en altres dates:
Quan l’actual arrendatari va adquirir el dret d’arrendament per traspàs en els 10 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans, l’1 de gener de 1995, el contracte s’extingirà el 31 de desembre de 2019.
Exemple:
Cecilia Rojo, que sempre havia volgut muntar una tintoreria, va signar un contracte d’arrendament de local de negoci per 15 anys en 1968. Al maig de 1988, el seu marit, Zacarías Celdrán, es va subrogar per traspàs en el contracte d’arrendament, però en 1997 va decidir traspassar el negoci a Caridad Losantos. En aquest cas, el contracte s’extingirà en 2019 en lloc d’en 2014.
Quan l’actual arrendatari és una persona jurídica que va adquirir el dret d’arrendament per traspàs dins dels deu anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans (l’1 de gener de 1995), la durada inicial del contracte era de 15 anys i el titular pagava una quota de l’IAE entre 510,86€ i 780,00€ (85.001 i 130.000 ptes.) l’any 1994.
Exemple:
CACHIVACHES, SL va signar un contracte l’any 1970. En 1990, CASITOYS, SL va adquirir en traspàs mitjançant escriptura pública el dret d’arrendament del contracte deCACHIVACHES, SL. En 1994, la quota de l’IAE que li corresponia se situava entre 510,86 € i 780,00 € (85.001 i 130.000 ptes), per la qual cosa el contracte que, d’haver mantingut la titularitat *CACHIVACHES, SL s’hagués extingit l’any 2009, ara, en haver realitzat el traspàs en els deu anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei (01/01/1995), s’extingirà l’any 2014 (depenent de la data de l’escriptura de traspàs).
Quan l’actual arrendatari és una persona jurídica i el contracte d’arrendament tenia un termini convencional que va vèncer amb posterioritat a l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans, l’1 de gener de 1995, es poden produir dues casuístiques:
Si al venciment convencional, resultés un termini inferior als fixats per la disposició transitòria (5, 10, 15 o 20 anys), podrà durar fins al termini màxim previst, és a dir, el que li hagués correspost si a l’entrada en vigor de la llei ja estigués en pròrroga forçosa.
Si el termini és superior, s’extingirà quan li correspon.
Exemple:
Carolina Gutiérrez va signar el contracte d’arrendament del seu local de negoci per 20 anys en 1980, per la qual cosa el seu venciment s’hagués produït l’any 2000. En 1994, pagava un IAE inferior a 510,86 € (85.001 ptes). D’haver-se oposat en situació de pròrroga forçosa a 1 de gener de 1995, el seu contracte s’hagués extingit el 31 de desembre 2014. No obstant això, en lloc de finalitzar l’any 2000, d’acord amb el terme contractual previst originalment, finalitzarà a 31 de desembre de 2012.
Com sempre diem, en aquesta professió la proactividad és una qualitat altament aprofitable, així que tingues aquesta guia a mà i comprova quins dels locals de negoci que tens en cartera o el lloguer de la qual gestiones es troba en un dels supòsits. Est pot ser just el moment de demostrar la teva vàlua davant el teu client, aplicar els teus dots de negociació i arribar a un acord satisfactori per a propietari i arrendatari.
(Informació extreta d’Api Noticias)
Et tramitem la Cèdula d’Habitabilitat + Certificat Energètic per 150 €
Si vols contactar amb nosaltres, envia’ns un mail a info@chitece.com o truca’ns al 666 55 30 21
